Overbieden op een huis: hoe vaak en hoeveel?

Hoe vaak wordt er in 2026 boven de vraagprijs geboden, wat als de taxatie lager is dan je bod en hoeveel eigen geld heb je nodig? Met rekenvoorbeeld.

Tekst: Redactie Woningmarkt NL. Bijgewerkt 17 oktober 2026

Hoe vaak wordt er overboden?

Overbieden is minder vanzelfsprekend dan een jaar geleden, maar nog steeds gewoon. Volgens de kwartaalcijfers van makelaarsvereniging NVM over het derde kwartaal van 2026 werd bij bijna twee derde van de verkochte bestaande woningen meer betaald dan de vraagprijs. Een jaar eerder was dat 71%. De gemiddelde verkooptijd was 31 dagen, tegen 29 dagen een jaar eerder. Het gaat om woningen die via NVM-makelaars zijn verkocht, niet om alle verkopen.

Per gemeente? Er is geen vrije, officiële bron met overbiedingscijfers per gemeente. CBS en Kadaster publiceren verkoopprijzen en een prijsindex, maar geen verschil tussen vraag- en verkoopprijs. Op onze kaart en de stadspagina's tonen we daarom gemiddelde verkoopprijzen van het CBS en geen overbiedingspercentages.

Taxatie lager dan je bod

De bank leent op basis van de getaxeerde marktwaarde, niet op basis van wat jij biedt. Je hypotheek mag niet hoger zijn dan 100% van die marktwaarde. Bied je meer dan de taxateur waard vindt, dan betaal je het verschil zelf, bovenop de kosten koper. Ook als je inkomen een hogere hypotheek toelaat.

De overdrachtsbelasting (2% als je er zelf gaat wonen) betaal je over de koopsom, dus ook over het deel dat je hebt overboden. Kom je met een hoog bod boven € 555.000, dan verlies je de startersvrijstelling en betaal je 2% over het hele bedrag.

Eigen geld

Reken vooraf uit hoeveel eigen geld je hebt voor:

1. een eventueel verschil tussen bod en taxatie;
2. de kosten koper (overdrachtsbelasting, notaris, taxatie, advies);
3. een buffer voor onverwachte kosten.

Hoeveel je op je inkomen kunt lenen, zie je met de rekenhulp maximale hypotheek. De kosten koper reken je uit met de rekenhulp kosten koper.

Strategie zonder garanties

Niemand kan je vertellen hoeveel je moet bieden om een huis te krijgen. Wel helpt het om:

• vooraf een maximumbod te bepalen op basis van je leenruimte en je eigen geld, en je daaraan te houden;
• recente verkopen van vergelijkbare woningen in de buurt te bekijken (je eigen aankoopmakelaar kan die opvragen);
• na te denken over voorbehouden, zoals een voorbehoud van financiering. Zonder voorbehoud loop je meer risico als de financiering niet rondkomt;
• te weten dat een landelijk gemiddelde weinig zegt over één woning. De NVM wijst zelf op grote verschillen tussen regio's en woningtypen.

Rekenvoorbeeld

Vraagprijs €400.000. Je biedt €420.000 en gaat er zelf wonen. De taxateur komt uit op €410.000. Je bent 40, dus de startersvrijstelling geldt niet.

• Maximale hypotheek op de woningwaarde: 100% van €410.000 = €410.000 (als je inkomen dat toelaat).
• Verschil tussen bod en taxatie, uit eigen geld: €10.000.
• Overdrachtsbelasting tegen 2% over €420.000: €8.400, ook uit eigen geld.
• Daar komen notaris, taxatie en advies nog bij.

Bij dit bod heb je dus minstens €18.400 plus de overige kosten koper aan eigen geld nodig.

Verder lezen

• Huizenprijzen per gemeente op de kaart
• Steden vergelijken
• Gidsen: kosten koper, maximale hypotheek, huizenprijzen: verwachting

Disclaimer

Deze gids is indicatief en geen financieel advies. Je persoonlijke situatie kan anders uitpakken. Laat je adviseren door een onafhankelijke hypotheekadviseur of aankoopmakelaar.

Deze tekst is opgesteld met hulp van AI. De redactie heeft de regels en cijfers nagelopen tegen de bronnen hieronder (stand 17 oktober 2026).

Bronnen

1. NVM, Meer keuze voor kopers, woningverkopen blijven op peil (kwartaalcijfers Q3 2026): https://www.nvm.nl/nieuws/2026/nvm-meer-keuze-voor-kopers-woningverkopen-blijven-op-peil/
2. Tijdelijke regeling hypothecair krediet 2026 (maximale lening ten opzichte van de marktwaarde): https://wetten.overheid.nl/BWBR0032503/2026-01-01/0
3. Belastingdienst, Het tarief van de overdrachtsbelasting: https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/prive/woning/overdrachtsbelasting/tarieven_overdrachtsbelasting/het_tarief_van_de_overdrachtbelasting
4. Rijksoverheid, Vrijstelling overdrachtsbelasting: https://www.rijksoverheid.nl/vraag-en-antwoord/huis-kopen/vrijstelling-overdrachtsbelasting
5. CBS, tabel 83625NED, Bestaande koopwoningen; gemiddelde verkoopprijzen, regio: https://opendata.cbs.nl/statline/#/CBS/nl/dataset/83625NED

Geen financieel advies. Deze gids legt regels uit; je persoonlijke situatie kan anders uitpakken.

Alle gidsen