Maximale hypotheek in 2026: hoeveel kun je lenen?

Hoe banken je maximale hypotheek berekenen in 2026: inkomen, woonquote, toetsrente, studieschuld, partnerinkomen en de NHG-grens. Met rekenvoorbeeld.

Tekst: Redactie Woningmarkt NL. Bijgewerkt 17 oktober 2026

Inkomen en woonquote

Hoeveel je mag lenen, staat niet ter vrije keuze van de bank. De overheid legt de grenzen vast in de Tijdelijke regeling hypothecair krediet (Trhk). Die regeling bevat een tabel met financieringslastpercentages, ook wel de woonquote: het deel van je bruto inkomen dat je maximaal aan rente en aflossing mag besteden. Het Nibud adviseert elk jaar over die tabel; het ministerie stelt hem vast.

Het percentage hangt af van twee dingen: de hoogte van je toetsinkomen en de rente waarmee getoetst wordt. Hoe hoger je inkomen, hoe hoger het percentage. De uitkomst is een maximaal maandbedrag. Dat bedrag reken je met de rente en een looptijd van 30 jaar om naar een leenbedrag.

Daarnaast geldt een grens op de waarde van de woning: je hypotheek mag niet hoger zijn dan 100% van de marktwaarde. De kosten koper betaal je dus in de regel zelf.

Toetsrente

Zet je de rente korter dan 10 jaar vast, dan rekent de bank met minimaal de toetsrente van 5%, ook als je werkelijke rente lager is. Die minimale toetsrente stelt de AFM per kwartaal vast. Kies je 10 jaar of langer vast, dan telt je werkelijke rente. Een lange rentevaste periode kan daardoor meer leenruimte geven, zelfs als die rente iets hoger is. Meer over rentevaste periodes lees je in hypotheekrente: verwachting en keuze.

Studieschuld en partner

Studieschuld. Sinds 2024 telt het werkelijke maandbedrag dat je aan DUO betaalt, niet meer een schatting op basis van je totale schuld. Dat maandbedrag wordt opgehoogd met een factor uit de Trhk (die factor hangt af van de toetsrente) en gaat af van je maximale maandlast. Zit je nog in de aanloopfase, heb je een aflosvrije periode of betaal je tijdelijk minder, dan rekent de bank met je actuele schuld, rente en resterende looptijd.

Partner. Het inkomen van de minstverdienende partner telt volgens het Nibud sinds 2023 volledig mee. Twee mensen met samen hetzelfde bruto inkomen kunnen dus evenveel lenen, hoe het inkomen ook verdeeld is.

Energielabel. Voor een woning met een goed energielabel mag je iets meer lenen, en voor energiebesparende maatregelen ook. De bedragen staan in de Trhk en zitten in onze rekenhulp.

NHG-grens

Blijft je hypotheek onder € 470.000 (of € 498.200 met energiebesparende voorzieningen), dan kun je in 2026 een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie nemen. Dat verandert niet hoeveel je mag lenen, maar wel je rente en je vangnet. Zie de gids over de NHG-hypotheek.

Rekenvoorbeeld

Een alleenstaande koper met een bruto jaarinkomen van €60.000, geen studieschuld, een woning met energielabel E en een rente van 4,0% voor 10 jaar vast. Onze rekenhulp maximale hypotheek rekent met de Trhk-tabellen voor 2026:

• Bij dit inkomen en deze rente geeft de Trhk-tabel een maximale bruto maandlast van ongeveer €1.130.
• Omgerekend naar een annuïteitenhypotheek over 30 jaar: ongeveer €236.700. Label E geeft geen extra leenruimte.
• Zelfde situatie, maar 5 jaar vast: dan geldt de toetsrente van 5% en kom je uit op ongeveer €229.100.
• Betaal je €100 per maand aan DUO (10 jaar vast), dan zakt het bedrag naar ongeveer €211.600.

Dit zijn indicaties uit onze eigen rekenhulp. Een bank of adviseur kijkt ook naar andere schulden, je contract en je leeftijd, en kan op een ander bedrag uitkomen.

Verder lezen

• Maximale hypotheek berekenen
• Kosten koper berekenen
• Actuele hypotheekrente
• Gidsen: kosten koper, hypotheek met tijdelijk contract, huis kopen: stappenplan

Disclaimer

Deze gids is indicatief en geen financieel advies. Je persoonlijke situatie kan anders uitpakken. Laat je adviseren door een onafhankelijke hypotheekadviseur voordat je een beslissing neemt.

Deze tekst is opgesteld met hulp van AI. De redactie heeft de regels en cijfers nagelopen tegen de bronnen hieronder (stand 17 oktober 2026).

Bronnen

1. Tijdelijke regeling hypothecair krediet, geldend vanaf 1 januari 2026: https://wetten.overheid.nl/BWBR0032503/2026-01-01/0
2. Wijzigingsregeling hypothecair krediet 2026 (Staatscourant 2025, 36471): https://zoek.officielebekendmakingen.nl/stcrt-2025-36471.html
3. Nibud, Advies hypotheeknormen 2026 (tweede inkomen, studielening, toetsrente): https://www.nibud.nl/download/22171/
4. NHG, NHG-grens in 2026: https://www.nhg.nl/nhg-actueel/nhg-grens-in-2026-vastgesteld-op-470000/

Geen financieel advies. Deze gids legt regels uit; je persoonlijke situatie kan anders uitpakken.

Alle gidsen